In Deutschland gilt: Wer baut, braucht eine Genehmigung. Aber die Ausnahmen sind zahlreich — und variieren von Bundesland zu Bundesland. Ein Gartenhaus, das in Bayern genehmigungsfrei ist, braucht in Berlin eine volle Baugenehmigung. In diesem Ratgeber erklären wir, wann du eine Genehmigung brauchst, was sie kostet, und was passiert, wenn du ohne baust.
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Genehmigungspflichtig vs. genehmigungsfrei
Grundregel: Jede bauliche Anlage, die über einen gewissen Umfang hinausgeht, ist genehmigungspflichtig. Das Baurecht ist in Deutschland Ländersache — jedes Bundesland regelt die Freistellungen in seiner eigenen Landesbauordnung (LBO).
Fast immer genehmigungspflichtig:
- Neubau eines Wohnhauses
- Anbauten und Aufstockungen
- Nutzungsänderungen (z.B. Garage zu Wohnraum)
- Große Gebäude im Außenbereich
Häufig genehmigungsfrei (aber abhängig vom Bundesland):
- Kleine Gartenhäuser und Geräteschuppen
- Carports bis zu einer bestimmten Größe
- Terrassenüberdachungen
- Gewächshäuser
- Mauern und Zäune bis zu einer bestimmten Höhe
Wichtig: „Genehmigungsfrei“ heißt nicht „regelungsfrei“. Auch genehmigungsfreie Bauten müssen den Bebauungsplan, Abstandsflächen und örtliche Bauvorschriften einhalten.
Was ist genehmigungsfrei? Übersicht nach Bundesland
Gartenhaus / Geräteschuppen
| Bundesland | Genehmigungsfrei bis | Besonderheit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 40 m³ Rauminhalt | Nur im Innenbereich |
| Bayern | 75 m³ Rauminhalt | Im Außenbereich: immer genehmigungspflichtig |
| Berlin | 10 m² Grundfläche | Sehr streng |
| Brandenburg | 75 m³ Rauminhalt | — |
| Bremen | 6 m² Grundfläche | Sehr streng |
| Hamburg | 30 m³ Rauminhalt | — |
| Hessen | 30 m² Grundfläche | — |
| Meckl.-Vorpommern | 10 m² Grundfläche | — |
| Niedersachsen | 40 m² Grundfläche | Max. 3 m Höhe |
| Nordrhein-Westfalen | 75 m³ Rauminhalt | — |
| Rheinland-Pfalz | 50 m³ Rauminhalt | — |
| Saarland | 10 m² Grundfläche | — |
| Sachsen | 10 m² Grundfläche | — |
| Sachsen-Anhalt | 10 m² Grundfläche | — |
| Schleswig-Holstein | 30 m³ Rauminhalt | — |
| Thüringen | 10 m² Grundfläche | — |
Carport
| Bundesland | Genehmigungsfrei bis |
|---|---|
| Bayern | 50 m² |
| NRW | 30 m² |
| Niedersachsen | 30 m² |
| Hessen | 30 m² |
| Berlin | 30 m² |
| Sachsen | 30 m² |
| Baden-Württemberg | 30 m² |
Achtung bei Grenzbebauung: Auch genehmigungsfreie Carports müssen die Abstandsflächen einhalten (in der Regel 3 m zur Grundstücksgrenze). Manche Länder erlauben grenzständige Bebauung unter bestimmten Bedingungen — hier unbedingt die LBO des Bundeslandes prüfen.
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Was brauche ich für den Bauantrag?
Ein vollständiger Bauantrag umfasst in der Regel:
- Bauantragsformular: Amtliches Formular des Bundeslandes, unterschrieben vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser (Architekt).
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100. Müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt werden.
- Lageplan: Amtlicher Lageplan vom Katasteramt (Kosten: 100–500 € je nach Gemeinde).
- Baubeschreibung: Technische Beschreibung des Vorhabens (Material, Konstruktion, Nutzung).
- Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Tragwerksplaner.
- Energieausweis / Nachweis nach GEG: Nachweis der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes.
- Ggf. weitere Nachweise: Schallschutz, Brandschutz, Stellplatznachweis (je nach Vorhaben).
Kosten für den Bauantrag: Die Gebühren betragen in der Regel 0,5–1,0 % der Bausumme. Bei einem 300.000-€-Haus also 1.500–3.000 €. Hinzu kommen die Kosten für Architekt, Statiker und Lageplan.
Wie lange dauert die Baugenehmigung?
| Verfahren | Dauer | Wann |
|---|---|---|
| Vereinfachtes Verfahren | 4–8 Wochen | Wohnhaus im Bebauungsplan-Gebiet |
| Reguläres Verfahren | 8–12 Wochen | Außerhalb B-Plan, Sonderbauten |
| Genehmigungsfreistellung | 1–4 Wochen | B-Plan-konforme Standardbauten (nur in manchen Ländern) |
Realität: Die tatsächliche Dauer variiert stark. Bayern und Schleswig-Holstein sind tendenziell schneller, Berlin und NRW deutlich langsamer. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen — investiere lieber in eine sorgfältige Vorbereitung als in eine schnelle Einreichung.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Schwarzbau ist kein Kavaliersdelikt:
- Baustopp: Die Behörde kann den sofortigen Stopp aller Bauarbeiten anordnen.
- Rückbaupflicht: Im schlimmsten Fall musst du das Gebaute auf eigene Kosten abreissen.
- Bußgeld: Je nach Bundesland und Schwere bis zu 50.000 € (in manchen Ländern bis 500.000 € für gewerbliche Bauten).
- Kein Bestandsschutz: Ein Schwarzbau erlangt keinen Bestandsschutz durch Zeitablauf. Die Behörde kann auch nach 20 Jahren noch den Rückbau anordnen.
- Versicherungsprobleme: Bei Schäden an oder durch einen Schwarzbau kann die Versicherung die Leistung verweigern.
Vereinfachtes Genehmigungsverfahren
Viele Bundesländer bieten für Standardbauten (Wohnhäuser im Bebauungsplan-Gebiet) ein vereinfachtes Verfahren an. Dabei prüft die Behörde nur die planungsrechtliche Zulässigkeit, nicht die Bauvorlagen im Detail. Das spart Zeit (oft nur 4–6 Wochen), bedeutet aber auch: Die Verantwortung für Statik, Brandschutz und Energieausweis liegt vollständig beim Bauherrn und seinem Architekten.
In manchen Ländern gibt es sogar die Genehmigungsfreistellung (Kenntnisgabeverfahren): Man reicht die Unterlagen ein, und wenn die Behörde nicht innerhalb einer Frist (1–4 Wochen) widerspricht, gilt das Vorhaben als genehmigt.
Häufige Fragen (FAQ)
Brauche ich für ein Gartenhaus eine Baugenehmigung?
Kommt auf das Bundesland und die Größe an. In Bayern ist ein Gartenhaus bis 75 m³ genehmigungsfrei, in Berlin nur bis 10 m². Entscheidend ist außerdem der Standort: Im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind fast alle Gebäude genehmigungspflichtig, unabhängig von der Größe. Prüfe deinen konkreten Fall mit unserem Baugenehmigung-Check.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die reinen Gebühren betragen 0,5–1,0 % der Bausumme. Bei einem 300.000-€-Haus also 1.500–3.000 €. Hinzu kommen: Lageplan (100–500 €), Architekt für Bauzeichnungen (2.000–5.000 €), Statiker (1.500–3.000 €), Energieausweis (300–500 €). Gesamtkosten für alle Unterlagen: typisch 5.000–12.000 € bei einem Einfamilienhaus.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
In den meisten Bundesländern 3 Jahre ab Erteilung. Innerhalb dieser Frist muss mit dem Bau begonnen werden. Wenn nicht, verfällt die Genehmigung und muss neu beantragt werden. Eine Verlängerung um 1–2 Jahre ist in vielen Ländern auf Antrag möglich, solange sich die Rechtslage nicht geändert hat.
Kann der Nachbar meine Baugenehmigung anfechten?
Ja, unter bestimmten Umständen. Der Nachbar kann innerhalb von 1 Monat nach Zustellung der Genehmigung Widerspruch einlegen, wenn er durch das Vorhaben in seinen nachbarschützenden Rechten verletzt wird (z.B. Abstandsflächen, Verschattung, Emissionen). Ein Widerspruch verzögert den Baubeginn erheblich. Tipp: Sprich frühzeitig mit den Nachbarn über dein Vorhaben.
Brauche ich für eine Terrassenüberdachung eine Genehmigung?
In den meisten Bundesländern ist eine Terrassenüberdachung bis ca. 30 m² genehmigungsfrei (Ausnahmen: Berlin, Bremen). Aber auch hier gelten Abstandsflächen und der Bebauungsplan. Im Außenbereich ist sie fast immer genehmigungspflichtig. Prüfe den konkreten Fall mit unserem Baugenehmigung-Check.