Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis — sondern on top noch 8–15 % Kaufnebenkosten. Bei einem 400.000-€-Haus sind das 32.000–60.000 €, die du zusätzlich aufbringen musst und die nicht finanziert werden. In diesem Guide erklären wir alle Kostenpositionen, wie du sie berechnest, und wo du sparen kannst.
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Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden — die meisten Banken finanzieren sie nicht. Die vier großen Posten:
- Grunderwerbsteuer — 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notarkosten — ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten — ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision — 3,0–3,57 % (Käuferanteil, falls Makler involviert)
Rechenbeispiel (Kaufpreis 350.000 €, NRW, mit Makler):
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 22.750 € |
| Notar | 1,5 % | 5.250 € |
| Grundbuch | 0,5 % | 1.750 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 12.495 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 12,07 % | 42.245 € |
| Gesamtkosten | 392.245 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Meckl.-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € |
Spanne: Zwischen Bayern (3,5 %) und NRW/Brandenburg/Schleswig-Holstein/Saarland (6,5 %) liegt ein Unterschied von 9.000 € bei einem 300.000-€-Kauf. Bayern und Sachsen sind die günstigsten Bundesländer für Immobilienkäufer.
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Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten (ca. 1,5–2,0 %)
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Grundschuldbestellung (für die Bank), beantragt die Auflassungsvormerkung und wickelt die Kaufpreiszahlung ab. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt (GNotKG) — Verhandeln ist nicht möglich.
Typische Aufschlüsselung:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1,0 %
- Grundschuldbestellung: ca. 0,3–0,5 %
- Vollzugs- und Betreuungsgebühr: ca. 0,2–0,3 %
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %)
Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer und die Grundschuld (Hypothek der Bank) ein. Auch diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt.
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Kauf: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Typisch sind 3,0–3,57 % für den Käufer (inklusive MwSt.).
Regionale Unterschiede:
- Berlin, Brandenburg, Hamburg: Meist 3,57 % Käuferanteil (7,14 % gesamt)
- Bayern, Baden-Württemberg: Oft 3,0 % Käuferanteil (6,0 % gesamt)
- NRW, Hessen: 3,57 % Käuferanteil
Kein Makler? Beim Kauf direkt vom Eigentümer (z.B. über eBay Kleinanzeigen, Immowelt-Privatinserate) entfällt die Maklerprovision komplett. Das spart bei einem 400.000-€-Kauf bis zu 14.280 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Besser ist es, zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises mitzubringen:
| Eigenkapital | Bezeichnung | Zinsvorteil |
|---|---|---|
| Nur Nebenkosten (8–15 %) | 100%-Finanzierung | Hoher Zinsaufschlag (0,3–0,5 %) |
| Nebenkosten + 10 % | 90%-Finanzierung | Moderater Zinsaufschlag |
| Nebenkosten + 20 % | 80%-Finanzierung | Bester Zinssatz |
| Nebenkosten + 30 %+ | 70%-Finanzierung | Top-Konditionen |
Faustregel: Bring mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mit (Nebenkosten + Puffer). Bei einem 350.000-€-Kauf also 70.000–105.000 €. Je mehr Eigenkapital, desto besser dein Zinssatz — das spart über 20 Jahre Tausende Euro.
Kaufnebenkosten senken — 5 Tipps
- Ohne Makler kaufen: Der größte Hebel. Privatverkäufe sparen 3–3,57 % Provision. Suche gezielt nach provisionsfrei angebotenen Immobilien.
- Inventar separat kaufen: Einbauküche, Sauna, Markise — wenn du bewegliches Inventar separat im Kaufvertrag ausweist (zum Zeitwert), fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer 15.000-€-Küche in NRW spart das 975 €.
- Bundesland beachten: Wer flexibel ist, kann durch die Wahl eines günstigeren Bundeslandes sparen. Bayern (3,5 %) vs. NRW (6,5 %) = 9.000 € Unterschied bei 300.000 € Kaufpreis.
- Instandhaltungsrücklage ausweisen: Bei Eigentumswohnungen kann der Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden — darauf fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.
- KfW-Kredit prüfen: Ein KfW-Kredit kann den Eigenkapitalbedarf senken, da er die Gesamtfinanzierung verbessert.
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Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Prozent?
Je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist: 8–15 % des Kaufpreises. Ohne Makler in Bayern (günstigstes Szenario): ca. 5,5 %. Mit Makler in NRW (teuerstes Szenario): ca. 12,6 %. Nutze unseren Nebenkosten-Rechner für deine individuelle Berechnung.
Kann die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Technisch ja — das nennt sich 110%-Finanzierung. In der Praxis bewilligen Banken das nur bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und niedrigem Beleihungsauslauf. Der Zinssatz ist deutlich höher (0,3–0,5 % Aufschlag). Empfehlung: Mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein. Bei vermieteten Immobilien: Ja — Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Abschreibungsbasis (AfA). Das reduziert über 50 Jahre (bei Gebäuden ab 2023: 3 % AfA p.a.) die Steuerlast.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Grunderwerbsteuer: Ca. 4–8 Wochen nach Beurkundung verschickt das Finanzamt den Bescheid. Zahlungsfrist: 1 Monat. Notar/Grundbuch: Rechnung kommt nach Beurkundung, Zahlung innerhalb 2–4 Wochen. Makler: Bei Kaufvertragsunterschrift fällig. Alle Nebenkosten müssen also vor oder kurz nach dem Kauf verfügbar sein — nicht erst bei Einzug.
Wie berechne ich die Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung?
Genauso wie für ein Haus: Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + ggf. Makler). Besonderheit bei Wohnungen: Die Instandhaltungsrücklage kann separat ausgewiesen werden und ist grunderwerbsteuerfrei. Das spart je nach Rücklagenhöhe 100–500 €.